Ole Birk Olesens artikel fra 31. januar 2002 (Forsvar for en bolighaj) illustrerer på glimrende vis det haltende retsforhold, der opstår, når lejer efter en lejeaftales indgåelse med lejeloven i hånden ændrer på de vilkår, der er begge parters forudsætning for overhovedet at indgå aftalen.
Men ikke blot huslejereguleringen er en potentiel risiko i det lotteri, det efterhånden er blevet at udleje sin bolig til andre mennesker. Lejeloven indeholder adskillige regler, hvor almindelige retsgrundsætninger inden for obligationsretten (det område, der beskriver to parters retsstilling over for hinanden) fraviges til skade for udlejeren. Det er et helt overvejende princip, at lejeren er den svage part i et lejeforhold. Og lejeloven er derfor som udgangspunkt lejerens farlige våben i den efterhånden ganske ulige kamp imellem lejer og udlejer.
Et eksempel herpå er en sag, jeg er stødt på:
To personer – vi kunne kalde dem for Anne og Berit – arver et hus med et par lejligheder fra deres onkel. Lejlighederne er udlejet, og efterhånden som lejerne opsiger deres lejemål, bliver lejlighederne sat til salg. Der opstår en uenig imellem Anne og Berit om, hvorvidt de skal sælge den ene af lejlighederne. Lejeren igennem mange år er flyttet, og både Anne og Berit kan vældig godt lide netop denne lejlighed. Anne vil sælge og få nogle af pengene til arveafgiften (!) hjem, Berit vil beholde lejligheden, da hendes datter måske skal bruge den om to år.
Som kompromis udskyder de beslutningen og udlejer lejligheden til en ung kvinde – vi kunne kalde hende Søs Passer. Søs får fremvist lejligheden og vil gerne flytte ind. Huslejen har før været sat til o. 4.000 kr. om måneden. Det synes Søs er rimeligt. Så forklarer Anne og Berit hende, at de desværre kun vil udleje lejligheden for to år, da den efter to år enten skal sælges eller benyttes af Berits datter. Søs synes i givet fald, at huslejen er for høj, da hun ikke er sikret bolig i mere end et par år. Fair nok, siger udlejerne, og de bliver derfor enige om en pris på 3.000 kr. om måneden i stedet for.
En måned efter Søs er flyttet ind, går hun til en advokat, idet hun vil have tidsbegrænsningen fjernet. Selvom hun var fuldt ud bekendt med, at aftalen var begrænset. Advokaten hiver Anne og Berit i boligretten med påstand om ophævelse af tidsbegrænsningsklausulen. Ifølge lejelens § 80, stk. 3 kan boligretten tilsidesætte en tidsbegrænsning, såfremt begrænsningen ikke er ”tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold”. Da Anne og Berit ”ikke kan godtgøre, at de kun med tab kunne have afhændet lejligheden på aftaletidspunktet” og ”da der ikke var rimelige momenter, der skulle føre til det modsatte resultat”, findes det urimeligt at opretholde tidsbegrænsningen. Tab i forhold til hvad? Begge parter var enige om tidsbegrænsningen? Og HUSLEJEN VAR SAT DEREFTER?!?!?
Nu kan Anne og Berit så stå på gaden og kigge op på deres lejlighed og iøvrigt være til grin for deres egne penge. For de kan ikke slippe af med Søs. Søs er nemlig beskyttet af lejeloven, ifølge hvilken man kun kan opsige en lejer, der misligholder lejeaftalen. Og det gør Søs jo ikke i forhold til boligrettens afgørelse – men hun gør så sandelig i forhold til aftalen. Berit kan ikke anvende lejligheden til sin datter, for det kræves, at hun selv skal benytte det lejede, før hun kan opsige lejeren. Og Annes ønske om at sælge lejligheden til bare en nogenlunde pris kan hun glemme, for den nye ejer må nødvendigvis respektere Søs som lejer, og selvom den nye ejer ønsker selv at bebo lejligheden, skal opsigelsesvarslet på i dette tilfælde ét år respekteres – det er ikke just gavnligt for salgsprisen. Men arveafgiften kan Anne og Berit selvfølgelig få lov til fortsat at betale af på…….
Det er ikke noget under, at der mangler lejeboliger i Danmark.
Forsvar for en bolighaj II
